技术派来了房价降到多少就可以闭着眼睛买了

退房须知 2019.11.18

  技术派来了,房价降到多少,就可以闭着眼睛买了?

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  最近的楼市有点冷。去年和今年年初刚买了房的人,心里都不安起来,有些担心会亏本。没上车暗暗高兴,希望房价能实实在在的再降一把,不要玩假摔,多省些钱

  不过,期待房价永远降下去显然不太现实。人们更希望的还是能尽量找准一个相对安全的“价格底部”。那么,房价究竟降到什么程度,就可以放心大胆地入手,俗称的“闭着眼睛”买呢?

  01

  首先我们得知道,楼市确实是降温了。

  这一轮调控

  ,从2016年“9.30”限贷升级开始,到2017年“3.17”认房认贷,提高首付比列等系列政策,火力全开,效果也很明显。各地楼市相继普遍降温,到2017年下半年,全国楼市趋于平稳。

  根据中指院最新数据,10月,主要城市商品房成交面积环比下降5.91%,近六成城市环比下降。一线城市也不例外,成交面积环比下降三成。与此同时,热点城市中,北京、深圳、杭州等10个典型城市二手房成交3.9万套,环比下降25%。

  就连北京的竞限房市场,也出现滞销,传出一些楼盘开盘降价数千元的消息,要知道竞限房项目很多拿地价和限售价之间只有1万多的成本空间,降价数千元,对开发商已经接近赔本跑量了。

  02

  楼市降温让刚买过房的有点慌,想买房的都在关心还能降多少?通俗地说,大家都很关心楼市的价格底部在哪里。

  现在,我们就以北京楼市,做一个大胆的预测和分析。

  京楼市由新房、庞大的二手房,租赁住房,共同组成。谈起楼市调控,首当其冲就是新房,所以我们重点看新房市场。

  从9.30新政以来,政府出让的土地,几乎全是限竞房+共产权房+租赁住房性质,完全无约束的商品房大部分是老项目。也就是说,北京新房市场的主力是限竞房+共产权房,因此还有媒体分析北京已进入限竞房时代。

  公开数据显示,自2017年10月30日至2018年2月6日,北京出让地块40多宗。其中包括商业地块3宗,限竞房和共产权地块39宗。

  在住宅地块中,我们重点关注一下开发商的拿地价和销售价之间的差值。因为这个差值包含了开发商项目开发成本和利润。具体来看,价差在5000到1万的地块7宗,1万到1.5万之间的地块18宗,1.5万以上的地块14宗。

  高价差地块大多数明确公示有附加条件。如补偿原有经济体数万到10数万平米商业用房,自持相当比例住宅等。从数据看其中约65%的地块,价差小于1.5万,35%的价差大于1.5万(包含附加条款)。

  以一个房地产项目开发明细表具体为例:

  如上图所示,房产开发成本=土地成本+建安成本+营销费用+配套费用+税费等。

  从图看,拿地价31860元/㎡,销售均价43000元/㎡。两者价差在11140元,若主体建筑成本3500元/㎡,装修成本1000元/㎡,其他费用如图,该项目毛利润在3.27%。这个利润率对操盘手要求极高,稍有不慎就会有亏损。

  当然这是图面分析,在实际操作中,若开发商的自有资金比例在40%(目前一般要求大于35%),其他资金来自销售预收款+贷款。在建安等支出分期支付条件下。估算毛利润大约还能到8%左右。

  划重点!从成本分析,我们能得出限竞房的成本底部。从项目成本看,大部分开发商在承受限价基础上10%的降价后,会进入亏损状态,只有少部分开发商还能保持盈利。

  也就是说,如果有限竞项目推出促销房源,价格下浮10%,就已经是一个非常安全的价格了,购房者要担心的是那些开发商能否做到保质保量。

  再来看共产权房。

  大家知道,共产权房产权=个人产权+政府产权。目前北京市场上的共产权房项目大概27个。从共产权项目定价看,普遍参考了当前周边项目价格定价。如果说限竞房是安全价格的话,带有福利性质的共产权房,通过暂时压低地价,以较低的名义价格出售,这就是政策底部了。

  比如,大兴区瀛海镇国瑞*瑞福园项目。项目价格2.9万,个人产权比例60%,折合100%的产权,价格应该为48300元。马路对面有限竞房万和斐丽和瀛海府,均价52449元/平。这两个项目销售非常好,如果5.25万的单价打个9折扣,价格也就是4.73万,和瑞福园100%产权价格基本持平。

  03

  最后,再说一下未来的楼市前景。我觉得买了房的朋友根本不需要那么悲观或者担心自己买亏了。已经上车的人反倒应该庆幸。

  要知道,大城市的房子永远是紧俏的。

  我国的城市化还在推进过程中。目前我国常住人口城市化率在58%,户籍城市化率是42%,最新的政策是加快1亿常住人口落户。

  如此庞大的人口基数,面对的现实就是未来的大城市,特别是一线城市还是需要排队进入,入场券也依然紧张。

  所以我们可以预计,一线城市商品房价格在进入平稳期后,大幅下降的空间基本上很小。而在现有的供应楼盘中,在目前房住不炒的房产新政影响下,中小户型会相对供应充足,而改善户型供应量有限。

  还有一点可以大胆预计的是,如果开发商盈利水平持续降低,民营房企会减少房产开发投入,转型进入利润更高的新领域,而部分国企重新成为头部房企。

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