技术派来了房价降到多少就可以闭着眼睛买了

退房须知 2019.11.18

  技术派来了,房价降到多少,就可以闭着眼睛买了?

  -注:本文由进行络整理,不代表本平台立场,仅供读者参考,著作权属归原创者所有。我们分享此文出于传播更多资讯之目的。如有侵权,请在留言联系我们进行删除,谢谢!

  最近的楼市有点冷。去年和今年年初刚买了房的人,心里都不安起来,有些担心会亏本。没上车暗暗高兴,希望房价能实实在在的再降一把,不要玩假摔,多省些钱

  不过,期待房价永远降下去显然不太现实。人们更希望的还是能尽量找准一个相对安全的“价格底部”。那么,房价究竟降到什么程度,就可以放心大胆地入手,俗称的“闭着眼睛”买呢?

  01

  首先我们得知道,楼市确实是降温了。

  这一轮调控

  ,从2016年“9.30”限贷升级开始,到2017年“3.17”认房认贷,提高首付比列等系列政策,火力全开,效果也很明显。各地楼市相继普遍降温,到2017年下半年,全国楼市趋于平稳。

  根据中指院最新数据,10月,主要城市商品房成交面积环比下降5.91%,近六成城市环比下降。一线城市也不例外,成交面积环比下降三成。与此同时,热点城市中,北京、深圳、杭州等10个典型城市二手房成交3.9万套,环比下降25%。

  就连北京的竞限房市场,也出现滞销,传出一些楼盘开盘降价数千元的消息,要知道竞限房项目很多拿地价和限售价之间只有1万多的成本空间,降价数千元,对开发商已经接近赔本跑量了。

  02

  楼市降温让刚买过房的有点慌,想买房的都在关心还能降多少?通俗地说,大家都很关心楼市的价格底部在哪里。

  现在,我们就以北京楼市,做一个大胆的预测和分析。

  京楼市由新房、庞大的二手房,租赁住房,共同组成。谈起楼市调控,首当其冲就是新房,所以我们重点看新房市场。

  从9.30新政以来,政府出让的土地,几乎全是限竞房+共产权房+租赁住房性质,完全无约束的商品房大部分是老项目。也就是说,北京新房市场的主力是限竞房+共产权房,因此还有媒体分析北京已进入限竞房时代。

  公开数据显示,自2017年10月30日至2018年2月6日,北京出让地块40多宗。其中包括商业地块3宗,限竞房和共产权地块39宗。

  在住宅地块中,我们重点关注一下开发商的拿地价和销售价之间的差值。因为这个差值包含了开发商项目开发成本和利润。具体来看,价差在5000到1万的地块7宗,1万到1.5万之间的地块18宗,1.5万以上的地块14宗。

  高价差地块大多数明确公示有附加条件。如补偿原有经济体数万到10数万平米商业用房,自持相当比例住宅等。从数据看其中约65%的地块,价差小于1.5万,35%的价差大于1.5万(包含附加条款)。

  以一个房地产项目开发明细表具体为例:

  如上图所示,房产开发成本=土地成本+建安成本+营销费用+配套费用+税费等。

  从图看,拿地价31860元/㎡,销售均价43000元/㎡。两者价差在11140元,若主体建筑成本3500元/㎡,装修成本1000元/㎡,其他费用如图,该项目毛利润在3.27%。这个利润率对操盘手要求极高,稍有不慎就会有亏损。

  当然这是图面分析,在实际操作中,若开发商的自有资金比例在40%(目前一般要求大于35%),其他资金来自销售预收款+贷款。在建安等支出分期支付条件下。估算毛利润大约还能到8%左右。

  划重点!从成本分析,我们能得出限竞房的成本底部。从项目成本看,大部分开发商在承受限价基础上10%的降价后,会进入亏损状态,只有少部分开发商还能保持盈利。

  也就是说,如果有限竞项目推出促销房源,价格下浮10%,就已经是一个非常安全的价格了,购房者要担心的是那些开发商能否做到保质保量。

  再来看共产权房。

  大家知道,共产权房产权=个人产权+政府产权。目前北京市场上的共产权房项目大概27个。从共产权项目定价看,普遍参考了当前周边项目价格定价。如果说限竞房是安全价格的话,带有福利性质的共产权房,通过暂时压低地价,以较低的名义价格出售,这就是政策底部了。

  比如,大兴区瀛海镇国瑞*瑞福园项目。项目价格2.9万,个人产权比例60%,折合100%的产权,价格应该为48300元。马路对面有限竞房万和斐丽和瀛海府,均价52449元/平。这两个项目销售非常好,如果5.25万的单价打个9折扣,价格也就是4.73万,和瑞福园100%产权价格基本持平。

  03

  最后,再说一下未来的楼市前景。我觉得买了房的朋友根本不需要那么悲观或者担心自己买亏了。已经上车的人反倒应该庆幸。

  要知道,大城市的房子永远是紧俏的。

  我国的城市化还在推进过程中。目前我国常住人口城市化率在58%,户籍城市化率是42%,最新的政策是加快1亿常住人口落户。

  如此庞大的人口基数,面对的现实就是未来的大城市,特别是一线城市还是需要排队进入,入场券也依然紧张。

  所以我们可以预计,一线城市商品房价格在进入平稳期后,大幅下降的空间基本上很小。而在现有的供应楼盘中,在目前房住不炒的房产新政影响下,中小户型会相对供应充足,而改善户型供应量有限。

  还有一点可以大胆预计的是,如果开发商盈利水平持续降低,民营房企会减少房产开发投入,转型进入利润更高的新领域,而部分国企重新成为头部房企。

  -热门推荐:

  这里的房价崩盘了,房价从10万跌到不足5万,直到现在也无人炒房

  空置税开征!最高上浮50%,炒房客气急败坏?

  房产实名登记已全国联,房产税已箭在弦上

  揭开房产中介暴利产业链的 “神秘面纱”!

  一文读懂房产过户流程:这样过户最省钱!

热淋清颗粒的主要成分
孩子流鼻血怎么处理
如何建设微网上商城
相关阅读
捷效丸的功效与作用

捷效丸的功效与作用文章导读 生病吃药这是天经地义的事情,但是对于吃药的时候我们还是需要先了解一下这些药物的功效和一些注意事项等,以免出现问题,那么下面我...

退房须知 | 2020.07.10
销量大增货源紧张5月新车大增有望好转

销量大增货源紧张 5月新车大增有望好转4 月车市有两大特点,一方面,由于国家利好政策的刺激,小排量车型销量大增,导致很多厂家出现货源紧张局面,很多车型购买甚至需要等待1个月;另...

退房须知 | 2020.07.10
鹿晗吴亦凡杨幂范冰冰的非主流岁月 20

鹿晗吴亦凡杨幂范冰冰的非主流岁月 2017-02-14 18:12:46我要投稿说起非主流这个词,80-91的粉丝朋友们一定非常熟悉,对于“非主流”从某些方面讲很难去定...

退房须知 | 2020.07.10
星际传奇第九十二章营救克莱尔3

星际传奇 第九十二章 营救克莱尔3几个杀手中,终于有一个威望高一点的人说道:“我们隶属于流浪者佣兵团的隐身系统,所以我们的异能都只是隐藏和快速。”“你们几个全都是同...

退房须知 | 2020.07.10
校园之护花兵王第一千零一十二章货真价实的

校园之护花兵王 第一千零一十二章 货真价实的父子另一边的乐天这一夜几乎就是没有睡觉,整个人都处于一种愤怒和郁闷当中,这么多年攒下来的家底,全都被那个小子给吞了,能...

退房须知 | 2020.07.10
美拍视频名字水印怎么添加名字水印添加方法

美拍视频名字水印怎么添加?名字水印添加方法详解美拍视频名字水印怎么添加,很多帅哥美女都不是很了解,下面iefans整理了美拍视频名字水印添加方法详解。希望能够解决各位用...

退房须知 | 2020.07.10
友情链接: 兴平租房网