稳增长新政难惠楼市价格战蔓延豪宅市场

退房须知 2019.11.18

  尽管中央政府应对经济下行所采取的一系列加快投资项目审批以及持续降低存款准备金乃至降息的政策,让业界再一次对“放松楼市调控”充满期许。不过,6月2日,全国工商联不动产商会会长聂梅生告诉《中国经营报》,调控短期内不存在任何放松的可能,而中央政府所采取系列“稳增长”措施,短期之内也难以惠及楼市。 尽管住宅成交量已经呈现同比环比上升的状态,但全国100城市住房价格环比仍然下跌0. 1%,同比下降1.5 %。值得注意的是,即便在向来对价格最不敏感豪宅领域,5月最后一周入市的项目预售定价,同比2011年同期也有1.2%的跌幅,开发商所期望的,是“以价换量”。 6月7日,三年来首次降低存基准利率,但在以限购为核心的调控政策不松动的背景下,流动性未必能挽救楼市。 以价换量蔓延 “在目前的房地产市场态势下,开发企业最大的诉求就是加快销售,回笼资金。”近日,全国工商联不动产商会会长聂梅生表示,尽管5月的国房景气指数统计尚未完成,但她个人认为,5月国房景气指数将创下2008年以来的“最低点”。 “以价换量”显然是必须的选择。北京中原地产6月2日发布的统计显示,北京、广州、上海、深圳等10个特大城市住宅库存合计为59.8万套,环比4月减少约10000套,库存面积下降1.5%。开发商坚持了近 个月的以价换量,终于在5月初现成效。 中原地产分析师张大伟认为,在目前情况下,库存面积的消化速度提升,并不会促使开发商短期内提高销售价格,而是会使开发企业继续坚持去库存化的策略。市场的反馈也证实张大伟的这一判断:不仅普通住宅市场以价换量的态势明显,而且这一态势有向豪宅市场蔓延的趋势。后者一向被视为楼市中对价格“最不敏感”的领域。 5月25日,位于北京朝阳公园区域的豪宅项目保利东郡以 8000元/平方米的价格对外销售,这一价格已经创下朝阳公园区域精装修高档住宅项目的价格新低。与此同时,的珑园项目,最新一期销售价格为47000元/平方米,较之项目前期,并未提价。同期入市销售的中海尚湖世家项目,4 000元/平方米的销售均价也一直没有向上调整。 本报了解到,保利东郡项目为精装修项目,装修成本折合计约为每平方米 100元。仅以这个装修标准,在全北京楼市对比同档次在售项目,保利东郡项目每平方米 .8万元起的售价,已经创下新低。 以价换量的规律在豪宅市场也十分奏效。保利地产北京公司相关负责人告诉,截至6月2日,保利东郡项目签约成交量为10套,总成交金额近1亿元,创下2012年以来的销售速度和金额纪录。与此同时,陇原项目和中海尚湖世家以及保利地产的另外一个高档住宅项目——中央公园,4、5月份均处在北京楼市成交量排行的前五名。 “之前豪宅项目的销售策略一直是对价格不敏感的,开发商也不重视豪宅的销售速度,但现在,迫于调控的压力,价格策略开始奏效,这也说明调控的效果正在深化。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少峰表示。 所采访的业内人士对于当前朝阳公园区域价值所能支持的豪宅价格给出的范围基本在单价5万~6万元。中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示,除上述两大因素外,朝阳公园区域豪宅的保值增值性也是毋庸置疑的。 二手豪宅的售价更能体现豪宅区域的价值和成熟度。根据麦田朝阳公园店提供的信息,目前棕榈泉业主报价普遍单价在4.7万元左右,一些装修档次较高的房源甚至报到了每平方米6万元以上。观湖国际、公园大道、泛海国际等二手房源目前报价也都达到了每平方米4.5万元左右,总价普遍在1000万元以上。 “京城豪宅市场其实一直存在着开发误区,比较明显的是:追求大面积、高价格。这在市场形势好的时候,问题暴露是不明显的,销售也能随行就市。但是在当前宏观调控深水期,尤其面临高端投资需求迅速减退,自住需求为主要支撑的情况下,豪宅一味求大,已经不能适应市场需求,豪宅开发商必须及时进行产品调整以适应市场。” (,,)戴维斯项目策划部总经理徐伟成分析认为,根据市场需求进行供应细分应该是保利东郡控制豪宅面积,推出165平方米豪宅的重要推动力。 稳增长难惠市场 北京豪宅开发企业开始认知以价格换取销量的策略,也与对楼市调控预期相关。此前,由于中央政府应对经济下行压力所采取的一系列“稳增长”措施,曾有业界对调控放松有所期许,而各地微调楼市调控政策,也让开发企业对市场反馈充满希望。 但近日聂梅生向表示,短期之内,楼市调控政策松动的可能性“几乎没有”,中央政府仍然会坚持“去投资化”的调控方向。“目前房地产调控使市场呈现出下行的趋势,在下行的趋势中,有利于房地产长效机制的改革和建立,也容易取得共识,因为在上行周期内,没有人会理会这样的事情。”聂梅生说。 在此之前,为应对经济下行风险,中央政府接连采取了加快固定资产投资项目审批、连续降低存款准备金率、降息等宏观经济政策的“预调”和“微调”。而地方政府针对房地产,也采取了提高住房公积金贷款上限等一系列手段,但对本轮调控的核心“限购”则未予触碰。 “无论是住房公积金贷款上限调整,还是连续降低存款准备金率所释放的流动性,都更多的是针对刚性需求领域,也就是首次购房的领域,真正对高端豪宅市场有影响的调控政策是限购,至今都没有放松的可能,因此,稳增长对豪宅市场是没有太大意义的,所以,豪宅的开发商明白这一点,加快销售回笼资金仍是首要任务。”杨少峰说。 对于未来调控尤其是房价能够收到的效果,聂梅生表示,目前探讨价格的意义不大,因为成交量的“低位”并不能证明整个市场正确的价格水平。“比如现在一共有100套房子,80套卖不掉,只有20套成交量,成交的价格就是这20套的价格,能代表整个市场的价格走势吗?”聂梅生说。

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